房企半年报拉开序幕 千亿军团有望大扩容

2013-07-29 浏览次数:1107 
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核心提示:有专家预测,如果上半年楼市形势继续维持,2013年全年,龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率。

房企半年报拉开序幕 千亿军团有望大扩容

  有专家预测,如果上半年楼市形势继续维持,2013年全年,龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率。千亿房企的数量,有望从去年的4家,增长至7家。恒大、中海,甚至万达与碧桂园等,都有可能在今年冲击千亿军团。

  值得注意的是,无论是土地的火爆还是房地产销售的火爆,都正在向重点城市、重点企业集中。尽管城镇化战略在稳步推进,但以万科为代表的龙头企业似乎更看好重点城市的投资价值,大量三、四线城市,无论是土地出让金增幅还是商品房成交增幅,都远逊于一、二线城市。

  7月20日,已经停牌的宋都股份发布半年报,2013年上市房企半年报大幕由此徐徐拉开。这是一个低调的开场,作为行业中的“小微”企业,宋都股份上半年销售收入仅2.5亿元,净亏损1840万元。如果认为这就是房地产业上半年的答卷,那就大错特错了。

  从历年房企半年报的时间表上来看,披露进程有明显的“先小后大、先悲后喜”趋势。7月底至8月初,万通地产、陆家嘴、莱茵置业等中型房企将集中披露半年报,彼时,中型房企稳定的业绩增长局面将初步呈现。

  到8月7日,随着万科A年报的披露,龙头房企将进入披露高潮,保利地产、中国建筑、中国中铁等重量级“选手”上半年成绩的公开展示,将令市场得以看到主流房地产商在2013年上半年的累累收获。如果加上业绩更优的H股内房企业,50强龙头房企们将呈现全面大丰收,而这50家企业销售金额已占据全行业十分之一。

  有专家预测,如果上半年楼市形势继续维持,2013年全年,龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率。千亿房企的数量,有望从去年的4家,增长至7家。恒大、中海、甚至万达与碧桂园等,都有可能在今年冲击千亿军团。

  另外,一个越来越值得关注的迹象是,上海等一线城市抢地风盛行,上海或重演2012年北京土地火爆并带动新一轮房价上涨。万科、中海、融创、上实、城开、朗诗……央企与地方国企,民企巨头与港资巨头,纷涌一线城市。其心态貌似已经不再是简单的“补库存”,而是各方资本实力在土地资源上的“你死我活”的较量。

  小房企渐被边缘化

  根据国家统计局数据,今年1至6月,全国房地产开发投资36828亿元,同比增长20.3%。其中6月单月,房地产开发投资破万亿元,达到10030亿。

  20.3%的增速,说明房地产商投资热度尚处于市场回暖期的激情状态,而开发投资超过20%的增长情况,与房企上半年业绩直接相关。根据宋都股份的半年报,2013年上半年,房地产市场延续向暖走势,全国商品房销售面积破5.1万平方米,同比增长28.7%,房企到位资金超过5.7万亿元,同比增长32.1%。

  不过,这种良好的业绩增长并非惠及全行业。根据宋都股份半年报,因为交付项目减少,宋都股份上半年营业收入仅2.55亿元,同比下降85.91%,公司净利润为亏损1840万元。

  对于中小企业来说,交付项目减少是大势所趋。因为土地价格的高启,已经将资金实力不足的中小企业渐渐挡在了市场门外。据宋都股份公告,公司截至6月底手中货币资金1.99亿元,但一年内到期的非流动负债就高达14.72亿元。

  正是因为手头资金有限,小型房企相较龙头企业来说,更加担心政策风险。“在房地产行业稳步回升的同时,外部环境却正在酝酿着极大的变数:首先,国际经济环境不容乐观,国内宏观经济面临的不确定性增强;其次,房地产行业在国民经济结构调整的大背景下将扮演什么样的角色,以及下半年市场将如何演绎,也是我们共同关注的焦点。”宋都股份公告称。

  7月5日,房地产公司宋都股份因筹划重大事项停牌,业内人士透露,此停牌与可能重启的房企再融资相关。宋都股份有望将更多房地产业务注入上市公司,以做大市场份额。

  宋都股份的情况或将代表大多数小微型,甚至边缘型上市房企的面貌。包括中航地产、绿景控股、国兴地产等都已经发布了上半年亏损预警。资本市场甚至猜测,一些负债不多,无甚收益,又不拿地扩张的上市房企,很可能在等待待价而沽的卖壳机会。

  千亿房企将增多

  和上述的小型房企相比,大型龙头房企则绝对是另一片天地。

  先看十大龙头房企。根据某机构统计数据,2012年共有三家房企销售额破千亿,进入中国房地产“千亿军团”:即万科1418亿元、绿地1078亿元,保利1018亿元。如果加上中国建筑(非房地产类上市公司)1106亿元的房地产销售收入,4家企业房地产销售破千亿。当时,业内把这一规模称为奇迹。但时至2013年年中,奇迹正在被进一步刷新。

  有关数据显示,上半年,万科累计实现销售面积716.4 万平方米,销售金额836.7 亿元,同比增长33.8%,业内预测,其全年总销有望突破1700亿元。保利实现签约面积562.03 万平方米,同比增长28.37%;实现签约金额636.44 亿元,同比增长26.54%。如果下半年趋势稳定,保利今年全年商品房销售收入有望突破1200亿元。绿地上半年实现房地产销售收入653亿元,全年或破1400亿元。中国建筑上半年房地产销售额788亿元,全年有望破1600亿元。

  几家有实力冲击千亿的企业是中海地产、恒大地产、万达集团。上半年,中海累计实现合约销售额800.7亿港元(约合634亿人民币),合约销售面积523.5万平方米,全年销售额有望破1300亿元。万达集团上半年地产业务收入567.2亿元,完成全年目标的41.5%。以此推算,万达地产业务的全年业绩目标超过1366亿。上半年恒大地产合约销售总金额约为446.1亿元,按恒大地产董事长许家印“有计划必完成”的风格,全年1000亿元的销售目标并不难实现。

  另外两家颇具实力的房企是碧桂园和世茂房地产,虽然上半年碧桂园只实现了340亿的销售收入,但碧桂园高层对今年销售业绩大幅增长充满期待。世茂房地产则在上半年可售房源有限的情况下卖出了325亿的业绩,若下半年可售房源集中入市,世茂房地产全年总销售规模或近800亿元。

  除龙头房企外,一些区域性中型企业业绩增长幅度更为可观。

  华夏幸福19日晚间公布业绩快报称,上半年公司实现营业收入87.84亿元,同比增长98.47%;净利润17.70亿元,同比增长40.4%;累计销售额159.09亿元,同比增长92.35%。华夏幸福表示,上半年经营业绩增幅较大,主要原因是房地产业务新结盘项目增多,结转收入大幅增长。而实际上,根据上证报记者的了解,凭借环北京经济圈的城市规划的落实,大量土地储备于河北的华夏幸福,很可能是未来几年内又一家冲击千亿规模的房企。

  此外,华侨城A预告公司2013年上半年实现归属上市公司股东的净利润约16.71亿元至18.8亿元,比上年同期增长60%至80%。招商地产预计归属于上市公司股东的净利润为25亿元至26亿元,同比增长105%至113%。泰禾集团称上半年净利润有望达到4.1亿元,增长幅度约874%。龙湖地产、融创中国、荣盛发展、中天城投、滨江集团等一系列A股、H股实力房企业绩预告喜人。

  上海或成下半年地王“集中营”

  “手中有钱,心中不荒。”这句古训用来形容现在的房地产企业再适当不过。国家统计局数据显示,上半年,开发商购置土地面积为15721万平方米,土地成交价款冲高至3699亿元,同比上涨7.5%。虽然受宏观调控影响,上半年土地市场一度低迷,但是在近两个月,土地市场急速升温。

  据合富辉煌市场研究部数据,其监测的18个重点城市,上半年经营性用地合计出让总建面积12948万平方米,同比增长57%,出让成交土地价款3373亿元,同比增长139%。两个数据的对比可以说明,土地市场升温集中于重点城市,其中一线城市尤甚。从价格上看,18个重点城市上半年土地楼面均价为2605元/平方米,同比上涨52%,6月份楼面均价攀升至3182元/平方米,同比大幅上涨90%。一线城市中,北京土地市场表现尤其抢眼,据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,2013年1至6月北京土地交易100宗,土地出让金664亿元,与去年同期相比上涨357%。

  企业方面,万科上半年斥资305亿,拿地42幅,投资额同比增长368%;保利斥资197亿,拿地25幅,投资额同比增长141%;龙湖斥资105亿,拿地14幅;恒大斥资140亿,拿地27幅。

  而据上证报记者了解,进入7月后,一线城市土地拍卖市场火暴程度愈演愈烈。如果说上半年北京引领土地市场上涨,那么下半场,上海可能创下更多地王奇迹。

  7月11日,上海梅陇新中心A街坊地块公开出让,6家企业参与竞拍,分别是万科、中海、融创、上实、厦门建发、朗诗地产等。最终,中海地产以37亿总价拿下地块,溢价率115%,楼板价18739元/平方米。就在人们还没有从高溢价中回过神来的时候,中海地产再度出手,在松江以11.54亿拍下一住宅地块,溢价40.5%。“央企出手了,如此气定神闲,大有弹药充裕的架势,其他人就自求多福吧。”一家大型房地产咨询机构高层在微信上感慨。

  “上海房地产会出现爆发性增长,像上一轮的北京一样。”一位上海房地产界人士不无担忧地说。

  相比上述地块,上海最重头的土地项目,是报价高达175亿的“徐家汇中心”。这幅经过17年多舛命运的绝版地块,将在2013年下半场完成出让,综合容积率4.8,总建筑面积高达63.2万平方米,楼板价就超过3万元/平方米。根据要求,定金金额为出让价款的20%,签订土地出让合同后10个工作日内支付出让价款的30%,1年内付清全款。专家认为,能负担如此高额总价的企业少之又少,是新鸿基、凯德、恒隆等巨头,还是大型央企或金融机构,抑或多家联手合力开发?2013年的土地盛宴或许在下半场才真正进入高潮。

  值得注意的是,无论是土地的火爆还是房地产销售的火爆,都正在向重点城市、重点企业集中。尽管城镇化战略在稳步推进,但以万科为代表的龙头企业似乎更看好重点城市的投资价值,大量三、四线城市,无论是土地出让金增幅还是商品房成交增幅,都远逊于一、二线城市。

  另外,房企融资环境能否随着利率市场化和房企再融资的启动而得到舒解,目前尚未可知,通过高负债来实现高增长的房企扩张模式,仍需要谨慎看待。

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