周忻:房地产已"没什么好说的" 因未来是白金十年

2013-07-30 浏览次数:1172 
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周忻:房地产已"没什么好说的" 因未来是白金十年

 

  中房网讯 2013年5月23日,由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办,北京中房研协技术服务有限公司承办的2013中国房地产上市公司测评成果发布会在北京和香港同步举行。会上,易居中国董事局主席兼总裁周忻称,房地产前景已明晰得无话可说,因为未来是白金十年。

  “现在的市场没什么好说的”

  周忻称,从今年年初到现在为止,参加的各种会议和论坛基本可分成两大类,一类是对“国五条”后市场形势的分析,一类是对城镇化后企业策略选择的探讨,但“实际上今天中国的房地产市场真的没什么好说的”。他表示,虽然关于调控政策每天都会有各种各样稀奇古怪的声音,但实际上这些声音根本不用去听,原因很简单,一是因为目前政府对未来房地产市场的政策是琢磨不透的,二是因为新一届政府在大的宏观经济和房地产市场当中还没有明确的定义和方向,现在还处于市场的真空期。所以,市场上的每一种说法都可以认为是正确的,因为“他们每个人讲的东西都是猜出来的”,因此不排除其可能性。这也让其在开场首先介绍的易居中国最新上线的产品——克而瑞房价指数体系,这段被其自称为“做广告”的内容显得更为真实可靠。

  他表示,虽然对于房地产市场的状态很多人都分析得很严峻,都在讲控制房价,但实际上开发商都在“抢地”。所以从这一点来看,周忻也认为,现在的房地产市场确是没有什么好说的,因为每个开发商的行为都证明他们对未来的判断很“心知肚明”,那就是——下一轮中国经济要发展、下一轮城镇化要建设,在这个概念下,未来房地产是应该不会差的。周忻表示,到今天为止,大家听到的新一届政府讲得最多的词是“城镇化”,这是未来的一盘大棋,包括农民的问题、产业化的问题,这一盘大棋到底怎么下,这才是开发商现在应该去思考的一些话题。

  抓住未来白金十年的两个核心点

  “如果说是过去十年是中国房地产的黄金十年的话,那么未来的十年是白金的十年。”周忻再次明确唱好未来的房地产市场。

  在周忻看来,因为中国房地产市场的成熟,因为中国房地产市场的宽广,因为在未来的发展过程中的丰富多彩,所以对未来的房地产市场发展是充满信心。就如其麾下的易居中国,经过了N轮的调整,每一次市场调整都是易居中国向前跨越的时期,只要有适应下一轮发展的战略,相信很多公司也一定会有更加多的进步与发展。但应该如何眼光长远地去思考这个战略呢?他认为,这有两大核心点可抓。

  首先是发展的维度。他认为,未来中国房地产市场发展要抓住两点,一个是城镇化,一个是城市再开发。现在有很多的开发企业回归一二线城市,对已经成熟的城市房地产市场进行开发与再开发,周忻认为这也是未来房地产发展的方向。他打了个比方,今天把高速公路修到青藏、西藏、新疆去合算,还是在上海地下高速公路隧道底下再加一条隧道,哪个回报率高?显然是后者。因此,围绕着城市的集群,实际还有很多开发的机会,虽然不像原来那么多,但是有很多再开发的机会。

  不了解城镇化,未来将无所适从。未来的城镇化,可能会是以16—18个城市集群为中心,如何选择城市集群是个大问题。未来想要迅速做大的企业,肯定要抓住城镇化未来发展的概念去做。虽然说城镇化不是城市化、城镇化不是房地产化、城镇化是人的城镇化、城镇化是产业的城镇化,但避而不谈房地产的做法不可取,房地产一定是城镇化的基础之一。

  第二是多元化的维度。周忻认为,“百花齐放”未来十年中国房地产行业发展的另一个趋势。住宅地产、商业地产、养老地产、旅游地产、地产与各种金融手段的配合等,都将是未来中国房地产的精彩所在。比如现在毛大庆调回万科重整商业地产,恒大在一些城市开始做综合体等等,现在很多房企都在思考多条腿走路的可能。

  周忻表示,中国的房地产从现在开始的十年,只要从政府到行业各链条都把握好这两个维度,“我相信未来房地产的十年是精彩的!”

演讲实录:

 

  各位上市公司的领导、老板、兄弟们,上午好!如果今天不习惯这种开会方式的人,说明你们上市公司的路演的时候你没有参加,刚才有一个朋友跟我说吃 饭的时候做演讲是不是很正式?我们做过在香港、在美国上市公司的同事都知道,我们的股票就是在吃午饭的时候卖出去的,吃晚饭的时候分析师是不跟你吃饭的。 所以今天请了很多家分析师和我们的上市公司的老总,和我们上市公司的一些sir,我们一起共进一个午餐。在我下面讲话的时候,大家尽管吃饭。

  先作两分钟的公司内部广告,易居中国在一个礼拜以前正式推出了克而瑞的中国房价体系,这个房价体系是克而瑞公司经过了很长时间的研究正式推出来的。这套克 而瑞的房价体系包括了全国288个城市的新房研究指数的发布,全国60个城市二手房指数的发布,全国12个重要城市的新房每一个楼盘一房一价的价格指导与 评级的发布,全国12个重要城市的二手房的一房一价参考价格的体系发布。我们克而瑞房价体系得到了相关专家的评审的高度认可,也拿到了中国的实用新型的专 利,我相信这个克而瑞房价体系会为中国的房地产行业起到一个非常好的作用,我在这里由于可能有一些上市公司的老总,包括投行的一些同事,对这一块因为只发 布了一个星期大家还不是很了解,所以我在这里做两分钟的广告。

  这个广告跟我今天的测评和今天的主题是相关联的,关联在哪里呢?我想说我们经过了五年、六年这样的一个发布,我们的整个发布体系是越来越完善,数据是越来 越精准,我们的分析方法是越来越到位。我们这套克而瑞房价体系推出以后,实际上在城市的宏观、纵观、微观上的一些数据研究会更加到位,对上市公司的每一个 项目的细部分析。比如说某一家上市公司他有一百个项目,一百个项目现在在售的情况,现在的价格,他所处的城市等等这些关系,可能利用克而瑞房价体系在明年 我们测评的时候会加入我们的参考系数,你有多少个项目是我们强烈推荐的,有多少个项目是推荐的,有多少个项目是谨慎推荐的,有多少个项目是不推荐的,可能 会作为我们明年测评当中一个非常重要的参考体系。

  想告诉大家,易居中国、我们克而瑞、我们中房研协,我们致力于“权威、专业与传播”整体的这样一个在房地产信息服务当中的一个运营。我相信我们整个中国房 地产测评体系,不管是五百强也好还是上市公司一百强也好等等,包括我们每一个季度的最后一天晚上22:00公布的中国房地产销售面积和金额的排行榜,现在 越来越得到了行业的一个认可和重视。有些开发商的老总甚至于已经告诉我们说“你最后一天慢一点关,我还要加一栋楼加推,我把这个数据马上告诉你你再放进 去。”所以我相信我们这套体系一定会为这个行业提供他应该有的价值的服务。

  让我今天来跟大家讲市场,说是我跟开发商的企业老总比较熟,的确我的每天主要工作就是跟老板们一起聊天,去了解我们互联网的信息,去了解我们克而瑞的信 息,去了解我们案场的信息。我想今天到这个台上来讲这个市场蛮有意思的,今天的市场用一句话来概括“没什么好说的”,从今年年初到现在为止,让我去跟大 的、小的企业的会议,比如企业开年会、开论坛,开内部各种各样的会议让我去讲市场。我把他分成两大类,一类说“周总,你来帮我们讲讲国五条和现在的形 势”,一类是“你里帮我们讲讲现在发展城镇化和市场的战略”,如果今天让我去讲“国五条”和“国五条”带来的影响,我上来第一句话是“你们这个企业是没前 途的企业,因为你们今天还在看“国五条”。”

  实际上今天中国的房地产市场真的没什么好说的,虽然你今天可能会听到说明天政府要出政策继续调控,你明天又会听到说,政府可能要放弃限购,你每天都会有各 种各样稀奇古怪的声音传到你耳朵里,实际上这些声音根本不用你去听,为什么?目前政府对未来房地产市场的政策你是琢磨不透的。因为新的一届政府在大的宏观 经济和房地产市场当中还没有一个明确的定义和一个方向,现在是处于市场的真空期,如果真的要讲市场我告诉大家,你们每个人讲的都是对的,因为你们每个人讲 的东西都是猜出来的。

  现在的整个房地产市场处于一个什么样的状态,面上都讲得非常严峻,下面都干得非常开心。政府说要调控,要调控,偷偷地、开开心心地在哪里买地,大量的土地 供应在这个阶段出来了。要平衡房价不能溢价溢得太高,怎么办呢?溢价上限49%调头,调头去拿经济适用房来抵价。昨天保利拿了一块地,对外报只溢价了 49%,实际上大概溢价了70%。他旁边原来4千多平方米的经济适用房后面拍到了1万多平方米,总共6万多平方米的项目。政府上面在讲要控制房价,下面拼 命地在把土地卖出来。开发商呢?都说“市场严峻”,下面开始拿地。我这段时间天天几乎每一个礼拜接到电话“周总你认识某某吗?要拿一块地,某某地有人在 抢,我们能不能商量商量。”但是你问开发商的老板这个市场怎么看?他会告诉你说“没什么做头”,他下面一块地拿了,他旁边跟别人飙一块地。说“中国市场, 中国经济未来的风险很大,中国房地产行业未来的调控前景看不懂。”从今年1月份到现在为止,海外给中国房地产注入了多少的钱,中国土地价格上涨一半的罪魁 祸首是海外资本,如果没有年初这么多的债发出来,开发商手上没那么多钱。大家都感觉能够花钱了,拿完以后拿地。但是你问每一个分析师、每一个投资人,他跟 你讲一大堆的东西。

  所以你现在讲房地产市场有什么好说的?我说每一个人的心里面都是心知肚明的,下一轮中国经济要发展、下一轮城镇化要建设,他必须对中国经济整体的走势和未 来的房地产市场,他必须要有一个一揽子的方案和思维的逻辑,而这个一揽子的思维方式和逻辑大家都在猜。我认为未来的中国房地产的经济应该是向好的,如果这 个概念是成立的话,那么房地产是不会差的,因为我到今天为止,我们听到的新一届政府讲得最多的词是“城镇化”,我认为城镇化是未来的一盘大棋。我前两天在 交大做了一次演讲的时候说道,我说如果15年前对城市的概念,对城市朱閒基启动的房改,让城市这一轮城市老百姓的资产的互换“小小补贴换新家,刺激消费” 盘活了经济,这一轮又是一盘大棋,农民的问题、产业化的问题,这一盘大棋这一张牌到底怎么打,我认为是现在的开发商老板们应该去思考的一些话题。

  所以我想说,今天我们在讨论明天的调控政策,明天到底限购会不会取消、物业税会不会替代限购,还是全面放开限购,还是等等,与其去猜这些东西不如把眼光适 当放远一点。从两个维度上去谈中国房地产的发展,的确我跟很多家开发商在做沟通的时候,一些高瞻远瞩的老板们实际上都在思考着这样的一个话题,从两个维度 跟大家报告一下我今天要跟大家讲的核心点。

  第一,未来中国房地产市场发展。抓住两点,一个是城镇化,一个是城市开发。这是一个维度的思考。现在有很多的开发企业回归主流城市、回归一二线城市,为什 么?一二线城市开发得差不多了,我可能原来8千块钱卖掉的房子,我现在在同样地段旁边拿一块地要2.2万的楼盘价把他再买回来。在大的城市当中,我们如何 去做好新一轮的开发,这可能是很多不想做得那么大、那么快,风险相对比较低的我叫“老牌帝国主义的企业”天天在想的问题。从现在开始未来的20年,已经成 熟的城市房地产市场现在的开发与再开发,比如说北上广深等等这些城市,未来房地产发展是这样的方向。很多企业往这个方向去考虑的企业,他一定会讲一个舆 论,你今天把高速公路修到青藏、西藏、新疆去合算,还是在上海的地底下,高速公路的隧道底下再加一条隧道哪个回报率高?他们的理论一定是在上海隧道的下面 再加一条隧道,回报率远远高过于在青海、在西藏、在新疆搞大规模的高速公路。围绕着城市的集群,我们有很多个开发的机会,还有,不像原来那么多,但是有很 多再开发的机会。有很多人在研究,如果上海允许容积率突破5的话,那么很多的新村都可以把他炸掉,能够换来像香港一样的高楼,能够赚到大钱,这叫城市再开 发。

  但是还有一些企业他必须要去追求高速快周转的企业,他现在把眼光放在这里,有些企业希望他能够最快速度成为所谓的主流企业的话,他的目标是盯着城镇化。前 一个阶段很多的企业不了解城镇化的情况下,现在城镇化到底是什么?我只是说一个雏形,不了解城镇化的情况下他无所适从,他不知道城镇化在哪里,因为上一届 政府的城镇化的理念是围绕着社会主义新农村来做。但是现在的城镇化,新一届政府的城镇化似乎好像大概明确了,“三纵三横额”16—18个城市集群,是作为 下一轮城镇化的一个发展主题,以大城市为中心的城市集群的覆盖可能是下一轮城镇化的主题。在这个时候很多的开发商开始研究我抢占哪些地方,我以哪一个城市 集群为中心去全面开发,还是在每一个城市集群当中都去开发。

  万科是怎么想的,恒大是怎么想的,没有上市的绿地是怎么想的,万达是怎么想的,等等这些大的企业包括一些有野心的希望能够在几年当中能够迅速从几十亿做到 几百亿或者是上千亿的企业,肯定要抓住城镇化未来发展的概念去做的。虽然我们很低调地说一句,城镇化不是城市化,城镇化不是房地产化,城镇化是人的城镇 化,城镇化是产业的城镇化,房地产在城镇化发展当中起的作用是基础作用、配套作用。我们现在谈城镇化的时候有很多很多人避而不谈房地产,但是房地产一定是 城镇化的一个基础,他是一个显性的因素。

  第二是多元化的维度,我们现在房地产企业做分析的真的很难了,现在的房地产行业我称之为“百花齐放”,这是未来十年中国房地产行业发展的另一个趋势,原来 的是集中在住宅当中,后来做商业地产,后来做养老地产、旅游地产等等,再加上各种金融手段的配合,每一家企业现在在研究他的许多的配置问题,前两年有一个 情况,当住宅被调控的时候很多的开发商把重心转到商业上去了。我当时演讲一句话是“不要相信哥,哥只是一个传说”,商业房地产将天依然是这样在说,你们去 分析一下沈阳、你们去分析一下武汉、你们去分析一下成都,这一些城市的商业综合体和办公楼,包括重庆这些二线的主要城市,丁总这边有很多这样的数据。

  但是我们不得不说,未来的商业房地产他占房地产行业的比重和重要性会越来越跟上我们住宅行业的发展,旅游地产、养老地产等等,这就是我们未来中国房地产精 彩之所在,现在的开发企业,除了咱们做地域布置、产品研究之外,对他们进入房地产产品的种类的研究,的的确确花了很大的功夫。比如说万科,毛总现在调回万 科做万科商业的头了,n年以前说万科是不做商业的,我们不做任何的评价。每一家企业都会按照自己发展轨迹去做很多的一些转型,比如说恒大,恒大手上也有很 多的商业,恒大现在在有些城市也在拿城市的综合体。所以在未来的情况下,在现有的金融环境的支持下,在现有的城市发展的过程和城镇化的发展过程当中,我们 房地产行业很多企业未来的思考,开始思考房地产你到底是走单项还是走百花齐放,还是走几条腿一起走路?去考虑在哪些城市用哪些产品去做,所以我想说我们对 房地产市场企业未来的判断,可比性越来越差。比如说我今天拿旭辉跟上海实业去比,我只能说两个公司都在上海,两个老板都是很优秀的老板,但是这两三年以 后,可能每一家企业的战略投资方向你已经没有办法去做类比,这是未来的一个市场的变迁。

  所以我想说,中国的房地产从现在开始的十年,不管是我们的政府也好、开发商也好、做数据研究的也好、投资人也好、分析师也好,我们应该思考的或者是去判断市场的维度和方法应该是有所改变的,我相信未来房地产的十年是精彩的,我一直在很多场合里说。

  如果说是过去十年是中国房地产的黄金十年的话,那么未来的十年是白金的十年。为什么?因为他的成熟,因为他的宽广,因为他在未来的发展过程当中的一种丰富 多彩。所以我对未来的房地产市场发展是充满信心的,易居中国经过了n轮的调整,每一次市场调整都是易居中国向前跨越的时期。从公司成立之初开始,05年我 们碰到了一次上海的调控,我们有了自己的应对,08年我们碰到了一次调控我们把克而瑞的数据产业平台打开了互联网衔接起来了,上一轮调控以后我们形成了我 们企业更加强大的核心竞争的战略和业务运营模式,不管是代理行业也好、不管是电商平台也好、不管是互联网平台也好,还是强大的克而瑞数据信息平台也好,我 们已经完成了适应下一轮十年发展的完整的一个战略的的基石。伴随未来伴随着整个市场的发展,我相信我们公司一定会有更加多的进步与发展,同时我也相信行业 当中的许许多多的上市公司,一定能够把握住下一轮房地产的机会。我没有讲这一轮,我讲的是下一轮发展的中长期的机会,让企业再上一个台阶。谢谢大家!

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